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Carta de arrematação - modo de aquisição derivada. Continuidade. Cancelamento. Via judicial.
Título judicial - qualificação registral.
CSMSP - Apelação Cível: 1061979-44.2017.8.26.0100
Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 23/04/2018 Data DJ: 23/05/2018
Unidade: 16
Relator: Geraldo Francisco Pinheiro Franco
Lei: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 195
Lei: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 237
Especialidades: Registro de Imóveis
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de Arrematação – Título judicial que não escapa à qualificação registral –
Forma derivada de aquisição de propriedade - Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade -
Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que não comporta exame na
via administrativa - Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.
íntegra
PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – CONSELHO SUPERIOR DA
MAGISTRATURA
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1061979-44.2017.8.26.0100, da Comarca de
São Paulo, em que são partes é apelante MARIA BENEDITA DE FARIA, é requerido 16º OFICIAL DE
REGISTRO DE IMOVEIS DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento, v.u. , de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE
TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO
(DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO
(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO
CRIMINAL).
São Paulo, 23 de abril de 2018.
PINHEIRO FRANCO
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação nº 1061979-44.2017.8.26.0100
Apelante: Maria Benedita de Faria
Requerido: 16º Oficial de Registro de Imoveis da Capital
Voto nº 37.349
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de Arrematação – Título judicial que não escapa à qualificação
registral – Forma derivada de aquisição de propriedade - Desqualificação por ofensa ao princípio da
continuidade - Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que
não comporta exame na via administrativa - Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.
Inconformada com a r. sentença que confirmou o juízo negativo de qualificação registral [1], Maria BENEDITA
DE FARIA interpôs apelação [2] objetivando o registro da carta de arrematação expedida em seu favor nos
autos do processo nº 0019266-53.2003.8.26.0006, que tramitou perante a 1ª Vara Cível do Foro Regional VI –
Penha de França, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 107.124 junto ao 16º Cartório de Registro de
Imóveis da Capital. Alega, em síntese, que o imóvel foi penhorado em 04 de maio de 2009 e que, na
qualidade de credora hipotecária, a Caixa Econômica Federal foi regularmente intimada a respeito em 28 de
dezembro de 2009. Sustenta que a questão relativa à preferência do crédito hipotecário foi amplamente
discutida e definitivamente decidida naquele feito, ficando afastada a pretensão da Caixa Econômica Federal.
Acrescenta que a penhora deferida na ação de cobrança de condomínio é anterior à adjudicação do imóvel
pela credora hipotecária que, assim, deve ser cancelada para consequente registro da carta de arrematação
devolvida pela Oficial do 16º Cartório de Imóveis da Capital.
Apesar de devidamente intimada, a credora hipotecária deixou de ofertar contrarrazões de apelação [3].
A fls. 122/123 foi noticiado o óbito da apelante, com requerimento de ingresso do espólio nos autos,
representado por Leonardo de Faria.
A Procuradoria Geral da Justiça, em seu parecer, opinou pelo não provimento da apelação [4].
É o relatório.
Desde logo, ante o comprovado falecimento da apelante (fls. 125), defiro o ingresso de seu espólio nos autos,
como requerido (CPC, art. 110). Anote-se.
A parte interessada, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador, suscitou dúvida
inversa [5], criação pretoriana historicamente admitida por este C. Conselho Superior da Magistratura [6] e
regrada pelas NSCGJ [7]. Ou seja, ao invés de requerer a suscitação de dúvida ao Oficial de Registro, dirigiu
seu inconformismo diretamente à MM.ª Juíza Corregedora Permanente da 16º Oficial de Registro de Imóveis
da Capital.
A dúvida inversa foi julgada procedente, ficando mantida a negativa de registro da carta de arrematação
expedida em favor de Maria Benedita de Faria.
No caso concreto, consta da nota de devolução expedida pela registradora que: Conforme R-7 na matrícula
107.124, o imóvel foi adjudicado a Caixa Econômica Federal pela Ação de Execução Extrajudicial datada de
18/10/2010 e registrada em 19/11/2011 .
Entende a apelante que o óbice apresentado pela registradora deve ser afastado, na medida em que a
penhora deferida na ação de cobrança de condomínio é anterior à adjudicação havida em favor da credora
hipotecária, bem como porque definitivamente afastada a pretensão da Caixa Econômica Federal nos autos
do processo em que o imóvel foi arrematado.
Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda
que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto
no item 119, do Capítulo XX, das NSCGJ [8]. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido,
inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão
judicial [9].
Da análise da Matrícula nº 107.126 do 16º Cartório de Registro de Imóveis da Capital [10], é possível constatar
que o apartamento nº 132, localizado no 13º pavimento do Edifício Los Angeles - (Edifício 3), integrante do
empreendimento denominado City Park III , foi adjudicado pela Caixa Econômica Federal, estando
atualmente registrado em seu nome.
Ocorre que o imóvel em questão foi arrematado pela parte apelante no bojo de ação de cobrança de
condomínio, em fase de cumprimento de sentença, movida contra Carla Cristina Castilho. Como se vê, a
devedora, na execução em que havida a arrematação, é pessoa diversa daquela que atualmente figura,
perante o fólio real, como titular de domínio do imóvel arrematado.
Nesse cenário, não há como se afastar o óbice apresentado pela registradora, sob pena de se configurar
injustificado rompimento na cadeia de sucessão dos titulares do bem. Trata-se de obedecer ao princípio da
continuidade registrária, previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a
prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidade do registro.”
De seu turno, dispõe o art. 237 do mesmo diploma legal:
“Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de
título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”
Sobre o tema, merecem destaque as lições de Afrânio de Carvalho [11] e de Narciso Orlando Neto [12],
transcritos na sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente.
A propósito, mister lembrar que a arrematação judicial constitui forma de alienação forçada, que, segundo
Araken de Assis, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração
de vontade do adquirente ( Manual da Execução . Editora Revista dos Tribunais; 14ª edição; São Paulo.
2012. p. 819). É ato expropriatório por meio do qual o órgão judiciário transfere coativamente os bens
penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa .
Não se desconhece que, em data relativamente recente, este C. Conselho Superior da Magistratura chegou a
reconhecer que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade [13]. Contudo, tal
entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo
proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o
reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.
E se assim é, tratando-se a arrematação judicial de modo derivado de aquisição de propriedade, mantido o
vínculo com a situação pretérita do bem, há que ser respeitado o princípio da continuidade. Consoante ensina
o magistrado Josué Modesto Passos:
Diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um
outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por
adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior
e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se
passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária [14].
E, então, enfatiza:
A arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o
arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador
(arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui
que se exija - como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte
fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido
para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa
existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então - quod erat demonstrandum - a
aquisição é derivada (e não originária) [15].
No mesmo sentido, é pacífica a atual jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura:
REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – FORMA DERIVADA DE
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA
DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
– RECURSO DESPROVIDO. [16]
REGISTRO DE IMÓVEIS – ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA - FORMA DERIVADA DE
– CARTA DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PREVIAMENTE EXPEDIDA EM FAVOR DA
EXECUTADA, MAS NÃO LEVADA A REGISTRO, QUE NÃO BASTA PARA PERMITIR
EXCEÇÃO À CONTINUIDADE - RECURSO DESPROVIDO [17].
Ressalte-se que, a despeito da alegada anterioridade, a penhora deferida na ação judicial não havia sido
registrada na matrícula do imóvel. Além disso, a adjudicação pela atual proprietária do imóvel ocorreu em 18
de outubro de 2010 e foi registrada em 29 de junho de 2011 (R-7/107.124 [18] ), ao passo que a apelante
arrematou o imóvel em 22 de agosto de 2013 [19], mais de dois anos depois do registro da adjudicação, pois.
Como se vê, a apelante tinha meios de verificar, antes da arrematação, que o imóvel já não mais era de
propriedade da executada.
No mais, mister ressaltar a impossibilidade de examinar, no âmbito administrativo, a pertinência de
cancelamentos de registro resultante de procedimento de expropriação extrajudicial realizado pela credora
hipotecária, devendo a questão ser debatida em sede própria.
Nesse cenário, justifica-se a confirmação da r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente
e, portanto, do juízo negativo de qualificação, em atenção ao princípio da continuidade registral.
Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
Corregedor Geral da Justiça e Relator
[1] Fls. 90/95.
[2] Fls. 102/107.
[3] Certidão a fls. 110.
[4] Fls. 246/249.
[5] Fls. 01/04.
[6] Apelação Cível n.º 23.623-0/1, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 20.2.1995; Apelação Cível n.º
76.030-0/8, rel. Des. Luís de Macedo, j. 8.3.2001; e Apelação Cível n.º 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz
Soares, j. 14.9.2010.
[7] Item 41.1. do Cap. XX.
[8] 119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer
sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
[9] Apelação Cível n° 413-6/7; Apelação Cível n° 0003968-52.2014.8.26.0453.
[10] Fls. 18/21.
[11] O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada
imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a
inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas
transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do
transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a
legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente
ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se
ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público. (Registro de
Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, 1998, p. 254).
[12] Existe uma inteiração dos princípios da especialidade e da continuidade na formação da corrente
filiatória. Quando se exige a observância da continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um
determinado imóvel. O titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico, perfeitamente
individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direto transmitido. É por este
corolário dos princípios da continuidade e da especialidade, reunidos, que o § 2º do art. 225 da Lei nº
6.015/73 dispõe: Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização
do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. (Retificação do registro de imóveis, Ed. Juarez
de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 67/68).
[13] Apelação Cível n.° 0007969-54.2010.8.26.0604.
[14] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da
aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111/112.
Kollemata - Jurisprudência Registral e Notarial
Sérgio Jacomino, editor.
Criado em 30/05/2018 às 13:41h http://w w w.kollemata.com.br/ Página: 6 de 6
[15] Op. cit., p. 118.
[16] TJSP; Apelação 1047731-10.2016.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho
Superior de Magistratura; Foro Central Cível - 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento:
29/09/2017; Data de Registro: 16/10/2017.
[17] TJSP; Apelação 1009832-65.2014.8.26.0223; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho
Superior de Magistratura; Foro de Guarujá - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2016; Data de Registro:
06/10/2016.
[18] Fls. 20/21.
[19] Fls. 47/49.